Plan Ogólny, problemy szczegółowe. „Czemu wyżej, a nie tak jak w planie miejscowym?”

Komisja Rozwoju Miasta, Urbanistyki i Ochrony Środowiska spotkała się w poniedziałek na specjalnym posiedzeniu, aby zapoznać się z informacjami dotyczącymi projektu Planu Ogólnego (PO). Radni przybyli licznie, było ich znacznie więcej niż tylko członków komisji rozwoju. W pewnym momencie niemal tylu, co podczas sesji.

Dyskusja trwała kilka godzin. Jakie były najciekawsze wątki?

Co z decyzjami o warunkach zabudowy?

Na pytania radnych odpowiadali urzędnicy z zespołu, który opracowywał Plan Ogólny. Na większość z pytań mgr inż. arch. Beata Malicka-Ząbek, zastępca dyrektora Wydziału Planowania ds. Gospodarki Przestrzennej – generalny projektant planu ogólnego.

Na początek informacja ważna dla inwestorów.

- Decyzje o warunkach zabudowy wydawane przed przyjęciem planu, będą obowiązywały, nawet jeśli przyjeta w PO strefa nie będzie zezwalała na budowę  – zapewnia Beata Malicka-Ząbek.

Pytania radnych skupiały się wokół kilku kwestii.

Szczegółowe rozwiązania: będzie dogęszczanie czy nie?

Większość zastrzeżeń z tej kategorii sprowadza się (w uproszczeniu) do tego, że: w obecnie obowiązujących Miejscowych Planach Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) czegoś nie ma, a w projekcie PO jest. Albo w PO jest wyższe. Albo, że nie sposób doszukać się w projekcie PO funkcji, która określałaby, że żłobek dalej będzie żłobkiem.

Generalnie zastrzeżenia te prowadzą osoby je podnoszące do wniosku, że PO „szykuje miejsca” do dogęszczania, w które skwapliwie wejdą deweloperzy. Tomasz Gontarz, radny (PiS) w imieniu swoim i sąsiadów pytał np. o teren vis a vis jego okien na Czubach Południowych.

- Jest to teren niezabudowany, który w obecnym MPZP z 2002 r. jest przeznaczony pod usługi publiczne. Wysokość zabudowy ma być tu zharmonizowana z dotychczasową zabudową wielorodzinną. W projekcie PO ten sam grunt ma już inne parametry. Po pierwsze jest to strefa usługowa. A w Lublinie w strefach usługowych można przecież budować akademiki. A po drugie wysokość zabudowy już nie jest zharmonizowana. Jest o wiele wyższa, wynosi do 22 m.

I dalej:

- Rozumiem, że właściciel tego terenu na podstawie nowego PO będzie mógł wystąpić o zmianę MPZP i starać się o budowę wyższego budynku? Ja i moi sąsiedzi będziemy pozbawieni dostępu do światła słonecznego, jeśli taki budynek powstanie. Jaka jest celowość takich zabiegów? Takich przypadków jest więcej.

Radny Robert Derewenda, szef klubu PiS, pytał m.in. o niektóre placówki oświatowe, których w projekcie PO „nie widać”.

- Co do żłobków, szkół, to nie istnieje w PO pojecie celu publicznego, to są wszystko usługi – odpowiadała Beata Malicka-Ząbek. - Strefy to worki mające wiele przeznaczeń. Np. w strefie wielofunkcyjnej z zabudową wielorodzinną może się znajdować zabudowa wielorodzinna, usługi wszelkiego rodzaju, infrastruktura techniczna, komunikacja. Dlatego nie każdy żłobek i przedszkole są pokazane w PO na czerwono. PO nie przenosi jeden do jednego wszystkich terenów z planów miejscowych. Częściowo generalizuje pewne ustalenia. Tyle możemy zrobić zgodnie z przepisami.

Odnosząc się do konkretnych placówek oświatowych z pytania stwierdziła:

- W planie miejscowym jest to zapewne teren przeznaczony pod konkretne usługi publiczne, przedszkole czy żłobek, i ten plan cały czas obowiązuje.

A co z wyższą wysokością zabudowy w sąsiedztwie radnego Gontarza i w innych podobnych przypadkach?

– Może być ta wysokość brana pod uwagę, ale trzeba pamiętać, że wysokość z PO nie jest obowiązująca przy planach miejscowych – mówiła Beata Malicka-Ząbek.

Radny Gontarz pytał dalej:

- Dlaczego mimo istnienia MPZP z konkretnymi parametrami wysokościowymi zdecydowaliście państwo o zwiększeniu tych parametrów w PO? Oczywiście nie tylko tu, np. przy Jana Sawy i w innych miejscach. Zapisy MPZP nie zostały przeniesione w tych przypadkach jeden do jednego do PO, jak deklarujecie. Skąd te zwiększone parametry wysokościowe?

- To jest zazwyczaj odniesienie do stanu istniejącego na tym terenie – mówiła Beata Malicka-Ząbek. – Po to, żeby można było działać z zabudową istniejącą na tym terenie, np. nadbudowac budynek, albo zainstalować windę. Zazwyczaj jeśli w planie miejscowym jest jakaś wysokość, a w stanie istniejącym jest wyższa, to przyjmowaliśmy wyższą.

Urzędnicy radzili, aby na etapie sporządzania zmian w MPZP zadbać o niższe wskaźniki, bardziej nawiązujące do niższych parametrów.

– Poza tym inne parametry też są istotne, np. intensywność zabudowy – mówiła Beata Malicka-Ząbek. Wyjaśniała, że dopiero uwzględnione ich wszystkich daje pełny obraz intencji planistów.

Odnosząc się do zarzutów dogęszczania generalna projektantka planu ogólnego zaprzeczyła im, stwierdzając, że zespołowi pod jej przewodnictwem przyświecały cele dokładnie odwrotne.

– Ustaliliśmy w wielu miejscach, np. wąwozach, zerowe parametry intensywności i wysokości zabudowy. Po to, żeby strukturę obecną chronić.

Czas na konsultacje i analizę wniosków. Za krótki?

Robert Derewenda pytał, dlaczego czas przewidziany na konsultacje z mieszkańcami jest krótki.

– Realnie mają na to tak naprawdę kilkanaście dni – stwierdził.

Beata Malicka-Ząbek odnosząc się do tej kwestii wspomniała o zaplanowanym na 1 czerwca spotkaniu informacyjnym z mieszkańcami.

- Ponadto cały czas prowadzimy konsultacje w naszym wydziale, mieszkańców przychodzących po informacje nie brakuje. Wczoraj z kolei odbyło się pierwsze spotkanie konsultacyjne. Zainteresowanie było bardzo duże, będą jeszcze trzy takie spotkania. Poinformowała też, że 28 dni na konsultacje wynikają z ustawy. Uwagi do projektu PO mieszkańcy mogą zgłaszać do 15 czerwca.

- Czyli będziecie mieli państwo jakieś 10 dni na ich analizę. W Poznaniu mieli na to cztery miesiące. Czy jeśli prezydent RP podpisze nowelizację uchwały umożliwiającą uchwalenia PO do końca sierpnia, to nie należy z tej możliwości skorzystać – pytał radny Gontarz.

- Uwagi analizujemy je na bieżąco – odpowiedziała Beata Malicka-Ząbek. – Będziemy się do nich ustosunkowywać. 

Standardy dostępu do infrastruktury i usług publicznych

Radny Gontarz drążył kolejny temat.

- Mankamentem projektu PO jest brak uwzględniana w PO standardów dostępności infrastruktury społecznej. Czy po uchwaleniu PO mieszkańcy, szczególnie nowo zabudowanych terenów, będą mieli słabszą gwarancję dostępu np. do szkół? Dlaczego standardy infrastruktury społecznej nie zostały opisane i wpisane do PO? W mojej ocenie skutkiem tego zaniechania będzie gorszy standard życia. Bo choć w studium z 2015 są te standardy zapisane, to PO przecież zastąpi studium.

- Nie byliśmy w stanie zrobić takiej analizy w takim czasie – mówi Beata Malicka-Ząbek. – Brak tej analizy z pewnością nie spowoduje tego, że ta dostępność będzie mniejsza. W innych projektach PO, z którymi się zapoznaliśmy, też takiej analizy nie było.

Stwierdziła, że prace nad PO w Lublinie trwają od lipca, sierpnia 2024 r.

Zintegrowane Plany Inwestycyjne a Plan Ogólny

Sporo miejsca radni poświęcili w trakcie komisji konsekwencjom przyjęcia PO dla Zintegrowanych Planów Inwestycyjnych. Mogą być zaskakujące.

ZPI, po negocjacjach z inwestorem, umożliwiają realizację inwestycji w sytuacji, gdy na danym terenie nie ma planu miejscowego lub istniejący plan nie pozwala na zamierzone przedsięwzięcie. O tej kwestii napiszemy osobno.

 Zapytaliśmy radnego Gontarza, jak ocenia odpowiedzi, które otrzymał na zadane przez siebie pytania.

- Część tych odpowiedzi była niepokojąca – mówi radny. – Zwrócę uwagę na kwestię standardów dostępu do infrastruktury i usług publicznych. Pani dyrektor powiedziała wprost, że gdyby ta analiza dostępności została wykonana, to część terenów wskazanych w Planie Ogólnym pod zabudowę wielorodzinną, być może by się w nim znaleźć nie mogła. Ponieważ miejsca te nie spełniają standardów określonych przepisami dostępności. Czyli są za daleko od szkoły, od parku czy przystanku komunikacji publicznej.

Radny stwierdza, że ta informacjo prowadzi do wniosku, zgodnie z którym PO  „jest projektem wybrakowanym, który w przedłożonym kształcie sprawi, że komfort życia mieszkańców Lublina, zwłaszcza nowych osiedli może być obniżony”. Tomasz Gontarz przypomina, że obowiązujące standardy dostępności są zawarte w studium zagospodarowania przestrzennego z 2019 r. Problem w tym, że PO zastąpi studium. I standardów w nim nie będzie.

– Tłumacząc się brakiem czasu, zrezygnowano z wprowadzenia standardów do planu.

Druga kwestia, na którą zwraca uwagę radny:

– Nie były dla mnie przekonywujące wyjaśnienia dotyczące tego, dlaczego w proponowanym planie ogólnym są w wielu lokalizacjach wskazane wyższe wysokości zabudowy, niż no to jest w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego (MPZP).

I dodaje:

- Wiadomo, że to MPZP ostatecznie decyduje o wysokości zabudowy. Niemniej jednak PO w przypadku wielu nieruchomości wskazuje, że te wysokości mogą być wyższe niż te zapisane w MPZP. Budzi to, moim zadaniem, zasadny niepokój, że jest to otwarcie furtki, do tego, aby w przyszłości zmieniać MPZP i budować wyższe budynki, niż to było pierwotnie wskazane. 

Stanowisko klubu PiS

Dzień wcześniej o projekcie PO mówili radni PiS na zwołanej przez klub konferencji prasowej. Pierwszą kwestią budzącą poważne wątpliwości tych radnych jest bardzo szybkie tempo konsultacji społecznych dotyczących planu ogólnego miasta. Drugą – niektóre zapisy dokumentu, które mogą prowadzić do dalszego dogęszczania zabudowy w dzielnicach takich jak Rury, Czuby czy Czechów, a w konsekwencji do pogorszenia jakości życia mieszkańców.

– To głosowanie dekady – mówi Robert Derewenda, przewodniczący klubu radnych PiS w Radzie Miasta Lublin. – Plan ogólny zdecyduje o przyszłym przeznaczeniu wielu terenów w Lublinie i wpłynie na kierunek rozwoju miasta na długie lata.

Dlaczego jest to tak istotne?

– Z zapisów projektu planu ogólnego wynika, że ratusz konsekwentnie realizuje zasadę dogęszczania zabudowy. Tam, gdzie istnieje możliwość lokalizacji kolejnych wysokich budynków, miasto bardzo szeroko z niej korzysta. Dotyczy to przede wszystkim terenów położonych bliżej centrum. Mieszkańcy dzielnic takich jak Rury i Czuby zwracają uwagę na zagrożenia związane z nadmiernym zagęszczeniem zabudowy – podkreśla Derewenda.

Przewodniczący klubu PiS zwraca również uwagę na krótki czas przeznaczony na konsultacje społeczne.

– To zaledwie 28 dni. Dla mieszkańców, którzy nie pracują w urzędzie i chcą po godzinach dotrzeć do dokumentów, zapoznać się z nimi, a następnie je przeanalizować, jest to bardzo trudne zadanie – mówi.

Jak dodaje, również sposób organizacji konsultacji budzi pytania.

– Spotkanie z mieszkańcami zaplanowano na 1 czerwca, czyli w Dzień Dziecka. Co więcej, na omówienie tak ważnego dokumentu dla całego miasta przewidziano jedynie dwie godziny. Dodatkowo mieszkańcy mają wcześniej zgłaszać chęć udziału w spotkaniu. Pojawia się więc pytanie, co stanie się z osobami, które tego wcześniej nie zrobią – czy nie będą mogły wejść do ratusza? – pyta radny.

Zdaniem Roberta Derewendy miasto nie prowadzi wystarczająco szerokiej akcji informacyjnej dotyczącej planu ogólnego.

– Ratusz dysponuje własnymi kanałami komunikacji, wieloma stronami internetowymi, jednak trudno znaleźć tam szczegółowe i przystępnie przedstawione informacje dotyczące projektowanych zmian. Część mieszkańców publikuje i analizuje te materiały we własnym zakresie – zaznacza.

Na koniec przewodniczący klubu PiS wraca do kwestii harmonogramu prac nad dokumentem.

– Jeśli wejdzie w życie ustawa wydłużająca termin na uchwalenie planów ogólnych przez gminę do 31 sierpnia 2026 r. to postulujemy, aby sesja Rady Miasta Lublin, podczas której plan ogólny będzie poddany pod głosowanie, została zwołana pod koniec sierpnia.

Plan Ogólny. Dlaczego i po co?

„Jego opracowanie wynika ze zmian w przepisach krajowych i jest obowiązkowe dla wszystkich gmin w Polsce. Dokument zastąpi obecnie obowiązujące studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego i w przyszłości będzie podstawą do sporządzania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego oraz wydawania decyzji o warunkach zabudowy.” – czytamy oficjalnej stronie ratusza Lublin.eu.

A także: „Plan ogólny ma charakter strategiczny. W ramach stref planistycznych określa główne zasady zagospodarowania terenów, w tym kierunki rozwoju zabudowy mieszkaniowej, usługowej, infrastrukturalnej i rekreacyjnej oraz ochrony terenów zieleni. W uogólnieniu określa katalog funkcji, które mogą być dopuszczone na danym obszarze w przyszłości, natomiast nie rozstrzyga szczegółowo o sposobie zagospodarowania poszczególnych nieruchomości. Oznacza to, że nie zastępuje obowiązujących planów miejscowych. Szczegółowe parametry zabudowy dla poszczególnych terenów będą określane na etapie miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. 

Projekt planu ogólnego wyznacza strefy wielofunkcyjne z zabudową mieszkaniową jednorodzinną, wielorodzinną, zagrodową, strefy usługowe, gospodarcze, handlu wielkopowierzchniowego, strefy komunikacyjne, infrastrukturalne, zieleni i rekreacji, strefy otwarte, cmentarzy oraz górnictwa. Największy udział w strukturze miasta stanowią tereny otwarte, zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna oraz strefa zieleni i rekreacji. 

Obecnie trwa etap konsultacji z mieszkańcami (ósmy z czternastu). Jeśli prawo się nie zmieni, PO trzeba będzie uchwalić do końca czerwca.