Gdzie by tu jeszcze upchnąć blok kolanem? „Skorzysta deweloper, stracą mieszkańcy”

Rada Dzielnicy Rury od kilku dni informuje o konkretach dotyczących możliwych zmian w krajoobrazie dzielnicy. Co się dzieje?

Plan ogólny to wiele szczegółowych zapisów. Bardzo istotnych dla jakości życia mieszkańców

W Polsce trwa wprowadzanie w życie nowych przepisów regulujących sferę planowania przestrzennego. Najważniejszą w tym kontekście nazwą do zapamiętania jest „plan ogólny gminy”.

Na stronie BIP Lublin znajduje się taka jego definicja:

„Plan ogólny gminy jest nadrzędnym dla miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego aktem planowania przestrzennego. Zastępuje on tracące z dniem 30 czerwca 2026 roku moc prawną studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Obejmuje obszar całej gminy, z wyłączeniem terenów zamkniętych innych niż ustalane przez ministra właściwego do spraw transportu. Dokument zostanie sporządzony wyłącznie w formie cyfrowej składającej się z danych przestrzennych i uzasadnienia.”

Teraz najważniejsze:

„Plan ogólny określa sposób zagospodarowania przestrzeni poprzez wyznaczenie stref funkcjonalnych i ustalenie w nich podstawowych parametrów zabudowy (maksymalna intensywność zabudowy, procent powierzchni zabudowy, maksymalna wysokość zabudowy, procentowy udział powierzchni biologicznie czynnej). Jako akt prawa miejscowego stanowi bazę do sporządzania planów miejscowych oraz podstawę do wydawania decyzji o warunkach zabudowy.”

Gdzie się znajdujemy? To już czwarty etap

Cały proces wprowadzania zmian jest obecnie na czwartym etapie. To „opiniowanie i uzgadnianie projektu planu ogólnego miasta Lublin z uprawnionymi instytucjami”.

Opinie te mogą być przez urzędników uwzględnione, ale równie dobrze mogą zostać odrzucone. Nad ostateczną wersją planu będą głosować radni. Jedną z wspomnianych instytucji, które opiniują plan są rady dzielnic.

Ta, która działa na terenie dzielnicy Rury zgłosiła uwagi dotyczące pięćdziesięciu czterech miejsc. Uważa proponowane zmiany za sprzeczne z interesem mieszkańców dzielnicy i proponuje w tych miejscach inne rozwiązania.

Rada Dzielnicy systematycznie publikuje informacje na ten temat na swoim Facebooku.

- Niektóre nasze uwagi mają charakter kosmetyczny, inne mają na celu zabezpieczenie obecnego statusu działek – mówi Dariusz Michałowski, przewodniczący Rady Dzielnicy Rury. – Jednak spora część zgłoszonych przez nas opinii ma na celu niedopuszczenie do umożliwienia zabudowania parkingów oraz terenów zielonych.

Mieszkańcy uważnie przyglądają się publikowanym w Internecie informacjom. Jeden z wielu przykładów:

„W naszej ocenie planowana zabudowa w tym rejonie może znacząco pogłębić już istniejący problem z parkowaniem oraz przeciążeniem infrastruktury. Warto, aby głos mieszkańców został szeroko uwzględniony na tym etapie” – pisze w komentarzu internautka.

Ktoś proponuje:

"Trzeba będzie zrobić to samo co w Krakowie".

Inni pytają, jak można zgłosić sprzeciw.

A tu postawimy blok. Albo lepiej dwa

Co najbardziej niepokoi mieszkańców reprezentowanych przez radę dzielnicy?

– W dokumencie, który otrzymaliśmy do zaopiniowania daje się wyraźnie zauważyć trend, polegający na umożliwieniu lokalizowania nowych budynków na miejscu funkcjonujących obecnie parkingów, przeważnie ogólnodostepnych – mówi Dariusz Michałowski.

Efekt? W skrócie: mniej miejsc parkingowych, więcej samochodów. A w konsekwencji porozjeżdżane trawniki, zakorkowane ulice i konieczność poszukiwania miejsca parkingowego w coraz większej odległości od domu.

O przyszłości każdej działki zdecydują zapisane w planie parametry. Określają, mówiąc w uproszczeniu, czy, a jeśli tak, to co można na danej działce zbudować. A także jaką jej powierzchnię można pod inwestycję zająć i do jakiej wysokości budować.

Zmiana parametrów, którymi planiści opisują poszczególne działki, nie oznacza, że z dnia na dzień powstaną tam nowe bloki lub inne budynki. Najpierw rada miasta musi przyjąć cały plan, potem musi znaleźć się chętny do zabudowania danego miejsca. Musi dysponować prawem do działki i prawomocnym pozwoleniem na budowę.

– Ale jeśli w planie zostaną zapisane takie możliwości dotyczące konkretnych działek, to możemy zakładać, że prędzej czy później dojdzie tam do budowy – stwierdza przewodniczący Rady Dzielnicy Rury. – Przekonaliśmy się o tym już wielokrotnie w przypadku różnych inwestycji na terenie naszego miasta.

Druga kwestia, na którą zwraca uwagę rada dzielnicy, poza wspomnianymi już parkingami, to zakusy na miejsca, gdzie obecnie znajdują się tereny zielone.

U kogo za oknem może pojawić się nowy blok?

Kilka przykładów propozycji miejskich urbanistów:

Parking przy budynku ul. Jana Sawy 5. W obowiązującym miejskim planie zagospodarowania przestrzennego teren ten przeznaczony jest pod zabudowę wielorodzinną. Procedowany plan ogólny miasta Lublin wprowadza tu strefę wielofunkcyjną z wielorodzinną zabudową mieszkaniową. Określa maksymalną wysokość zabudowy na 30 m. A to oznacza, że mógłby tu powstać wysoki gmach. Rada dzielnicy wnioskuje o wyznaczenie w tym miejscu strefy komunikacyjnej – parkingów bez prawa do zabudowy.

Teren za DK LSM przy ul. Wallenroda i ul. Zana (na zdjęciu niżej)

Obecnie „tereny koncentracji funkcji usługowych z wykluczeniem obiektów supermarketów”. W nowym planie dopuszczona zabudowa wielorodzinna. Maksymalna wysokość budynków 25 m. – To oznacza, że mógłby tu zostać wybudowany ośmiokondygnacyjny blok mieszkalny, spory budynek – przelicza Dariusz Michałowski.

Rada Dzielnicy: wnioskujemy o wprowadzenie strefy zieleni i rekreacji bez prawa do zabudowy.

Kolejny przykład po sąsiedzku: teren ogrodzonego strzeżonego parkingu przy ul. Wallenroda od strony ul. Zana. (na zdjęciu niżej).

Obecnie na powierzchni ok. połowy tego terenu od strony ul. Zana mamy „tereny koncentracji funkcji usługowych z wykluczeniem obiektów supermarketów”.

W przyszłości, jeśli nowe plany zaczną obowiązywać, strefa wielofunkcyjna z mozliwością zabudowy wielorodzinnej jeszcze wyższej niż za DK LSM, bo aż do 30 m.

Rekomendacja przedstawicieli mieszkańców: „wnioskujemy o wyznaczenie strefy komunikacyjnej – parkingi bez prawa do zabudowy”.

Druga część parkingu (na zdjęciu wyżej) z funkcji „tereny parkingów, parkingo-garaży, garaży” ma zmienić się w strefę usługową z maksymalną zabudową również do 30 m. Dopuszczalny maksymalny udział powierzchni zabudowy to aż 45%.

Dariusz Michałowski wyraża obawy, że przy kolejnych zmianach planów teren ten, podobnie jak inne sąsiednie, zmieni swoje przeznaczenie na zabudowę wielorodzinną. Rada Dzielnicy Rury rekomenduje to wyznaczenie strefy komunikacyjnej – parkingi bez prawa do zabudowy. 

Teren za sklepem Media Markt, koło budynku ul. Jana Sawy 1A. Jest: „tereny miejskiej zieleni publicznej (parki, skwery, zieleńce)”. Ma być: strefa wielofunkcyjna z zabudową wielorodzinną do wysokości 23 m. Prawie połowę działki będzie można zabudować. Maksymalna wysokość budynku to ok. 7 kondygnacji (na zdjęciu niżej).

- Była działka zielona, będzie betonowa – komentuje mój rozmówca. – Ktoś będzie miał piękny widok na wąwóz, ktoś w dobrej cenie wybuduje i sprzeda mieszkania.

Okolice ulic Wallenroda i Rymwida (m.in. parking przed parafią). To dwie lokalizacje, obecnie teren dróg publicznych i teren usług publicznych. Nowy plan zakłada możliwość postawienia budynku wysokiego aż na 40 m (ale nie budynku mieszkalnego a o charakterze usługowym), a na drugiej działce mieszkania o maksymalnej wysokość: 37 m tutaj dopieszczając zabudowę wielorodzinną. Na pierwszej z działek znajduje się jednak jedyny dojazd do parafii, więc w jej przypadku zabudowa jest czysto hipotetyczna. Rada dzielnicy w przypadku obu działek wnosi o ustanowienie strefy komunikacyjnej bez prawa do zabudowy. 

A przecież na Zana ma być buspas

Zmian takich jak opisane wyżej w projekcie jest więcej. A więcej „poupychanych” w różnych miejscach bloków mieszkalnych to więcej samochodów i jeszcze większe korki.

- Tymczasem zgodnie z planami miasta ul. Zana po przebudowie na części długości będzie miała wyznaczony buspas - zauważa przewodniczący Rady Dzielnicy.

Rzeczywiście. Zgodnie z decyzją środowiskową dla tej inwestycji buspasy miałyby być wytyczone między Nadbystrzycką a rondem przy, którym znajduje się E.Leclerc w obu kierunkach. Z kolei fragment arterii między al. Kraśnicką a Wileńską będzie pozbawiony buspasów. Ma być jeden pas w stronę al. Kraśnickiej i jeden w stronę ronda plus osobny pas do skrętu.

- Nie trzeba wielkiej wyobraźni, żeby zdać sobie sprawę, co się będzie działo z komunikacją w dzielnicy po zrealizowaniu wszystkich dopuszczonych nowym planem inwestycji – mówi Dariusz Michałowski. – Najprawdopodobniej nie obędzie się więc bez wprowadzania rozwiązań ograniczających ruch drogowy, takich jak np. w Krakowie.

I kontynuuje:

- Zagęszczanie zabudowy nie niesie ze sobą żadnych pozytywów dla mieszkańców, którzy żyją w okolicy. Korzysta deweloper, który zarabia na budowie i sprzeda

ży mieszkań.

Czy urzędnicy usłyszą głos mieszkańców?

Dariusz Michałowski nie wyklucza scenariusza, w którym, w przypadku zignorowania sprzeciwu mieszkańców, w Lublinie może dojść do referendum nad odwołaniem prezydenta miasta.

- Mieszkamy tutaj i jesteśmy przeciwni forsowaniu rozwiązań, których efektem będzie radykalne pogorszenie jakości życia w tej dzielnicy.